Infiltrazioni in condominio: a ciascuno la propria dose di responsabilità

Per il risarcimento dei danni provocati dal lastrico solare, condomino-proprietario e Condominio concorrono per il risarcimento del danno, ciascuno sotto diversi e netti profili di responsabilità

La Corte di Cassazione ripercorrendo con interessanti approfondimenti e richiami giurisprudenziali, principi sia in relazione alla distribuzione delle responsabilità, sia sui diversi criteri di riparto delle spese tra i singoli o il singolo condomino ed il Condominio, oltre alla “solidarietà tra gli stessi ”….. solidarietà per una volta affrontata non in tema di morosità.

FATTO

I proprietari di un immobile posto all’interno di un Condominio, lamentando danni nel proprio appartamento provocati da gravi infiltrazioni provenienti dal sovrastante appartamento e dal lastrico solare di proprietà di certa Società, convenivano in giudizio la suddetta società ed il Condominio per ottenere sia l’eliminazione delle cause infiltrative, sia il risarcimento dei danni subiti.

Si costituivano in giudizio i convenuti, oltre alla Compagnia assicurativa chiamata in causa dal Con- dominio per essere, nel caso, dalla medesima manlevata.
Gli attori proponevano, in corso di causa, anche l’azione di danno temuto a conclusione della quale, dopo esperimento di CTU, i convenuti venivano intimati ad eseguire le opere necessarie alla eliminazione delle infiltrazioni. La società reclamava la suddetta ordinanza, ordinanza che veniva – in effetti – revocata nei confronti della stessa. Il Condominio, lato suo, provvedeva ad eseguire le opere indicate.

Verificata l’eliminazione della causa infiltrativa a seguito della corretta esecuzione dei lavori, il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 1567/2011 dichiarava cessata la materia del contendere tra gli attori ed il Condominio, confermando la società carente della legittimazione passiva sul punto, condannandola in- vece, in solido con il Condominio al risarcimento del danno.

Il Tribunale ha statuito inoltre quale criterio di riparto,quellosancitodall’art.1126c.c. ovvero in proporzione di 1/3 in capo alla società (in qualità di proprietaria della superficie o dell’uso esclusivo del lastrico) e di 2/3 in capo ai condomini ai quali il la- strico serve da copertura.

La sentenza veniva appellata per due ordini di ragioni. La società ricorrente lamentava la contraddittorietà della sentenza laddove, (.) da un lato – sulla domanda attorea di esecuzione delle opere – ne esclude- va la legittimazione passiva, (.) dall’atro sulla diversa domanda di risarcimento del danno la riteneva solidalmente responsabile, pur secondo le modalità di ripartizione delle spese secondo il richiamato articolo 1126 c.c., per il risarcimento del danno in conseguenza della mancata esecuzione delle opere, gravami respinti con sentenza n. 2399/2018!
La società ricorreva, pertanto, in Cassazione esponendo tre motivi di gravame che si vanno nel punto che segue a dettagliare, i primi due dei quali di estremo interesse per la materia condominiale rispetto alla diversa ripartizione di responsabilità e spese tra condominio e singolo/i condomino/i.
La Corte rigettava nuovamente il ricorso ripercorrendo e dettagliando le ragioni e motivazioni della sentenza della Corte d’appello.

DECISIONE

Corte di Cassazione Ordinanza n.16741del 14.06.2021

La Corte ha ritenuto la sentenza di appello esaustiva e coerente nella motivazione.

1) Sulla lamentata contraddittorietà tra l’esclusione di legittimazione passiva, ovvero capacità e titolo per stare in giudizio per l’esecuzione delle opere e l’esistenza di tale capacità per il risarcimento del danno.

La Corte ha dapprima ripercorso e ricordato la duplice domanda degli attori, sia per la richiesta di eliminazione della causa dei danni sia per il risarcimento dei danni stessi e dunque per ottenere, anche giuridicamente, due risultati differenti uno sul piano contrattuale di ripristino della funzionalità del lastrico solare cui è tenuto il Condominio, l’altro sul piano extracontrattuale per il risarcimento del danno, in capo ai custodi del bene, tra cui il proprietario/con- domino.

La Corte ha richiamato e condiviso la pronuncia delle Sezioni Unite del 2016 (la n. 9449 del 10 maggio 2016), che ha risolto il contrasto giurisprudenziale nato con la sentenza della Cassazione 1997 (la n. 3672 del 29 Aprile 1997), sposata invece dalla ricorrente a supporto del proprio gravame.

Con la richiamata pronuncia delle Sezioni Uni- te è stato sancito che la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va collocata nell’ambito di operatività dell’art.2051c.c. (danno da cose in custodia) configurando anche una responsabilità del Condominio laddove ometta di attivare gli obblighi conservativi relativi alle cose comuni gravanti sullo stesso ai sensi dell’art. 1130 cc comma 1 n. 4: così nettamente distinguendo ed attribuendo a ciascuno la propria dose di responsabilità!

Il concorso delle due responsabilità sopra descritte – salvo prova contraria e salvo eccezioni va di regola stabilito secondo il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1126 c.c. (1/3 condomino proprietario 2/3 del Condominio o condomini “coperti”).

2) Sulla lamentata statuita solidarietà nel risarcimento del danno.

La società ricorrente eccepisce che la Corte non avrebbe potuto disporre la condanna della società (condomina) e del Condominio “in solido” ma avrebbe, a tal punto, dovuto prevedere la condanna della società per la sola quota di 1/3.
Sul punto la Corte ribadisce (come già pronunciato dalla Cass. SU n. 9449/2016; Cass. 1674/2015) che l’obbligazione parziaria indicata nell’art. 1126 c.c., riguarda la ripartizione interna tra Condomini e Con- dominio delle spese necessarie per le riparazioni ma non la responsabilità verso terzi che conserva la struttura solidale ex art. 2055 c.c. nei suoi confronti.
Tale responsabilità potrebbe essere esclusa solo da una rigorosa prova contraria circa la specifica imputabilità soggettiva del danno secondo i criteri di sui all’art. 1126 c.c. (tra le altre Cass. Civ. Sec. 2 n. 3239/2017): prova non fornita nel giudizio de quo.

3) Sulla lamentata omessa condanna alle spese di par- te attrice per il giudizio promosso in corso di causa.

Azione di danno temuto in corso di causa. Accoglimento del reclamo della società ricorrente ed esclusione della stessa dall’obbligo dell’eliminazione del danno. Mancata pronuncia di condanna alle spese. Anche sul punto, le pronunce nei diversi gradi di giudizio sono state concordi nel ritenere legittima la statuizione del Tribunale e nel riconoscere la libera determinazione del Giudice in tema di pronuncia sulla soccombenza delle spese nel cautelare, anche a fronte dell’esito finale del giudizio di merito.

CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE

Cos’altro aggiungere ai così tanti principi enunciati?
Solo evidenziare come la materia condominiale – seppur il codice le riservi una piccola parte – di fatto si fa spazio nelle norme, nella giurisprudenza, risultando sempre originale e mai scontata !

10 ITALIA CASA – Settembre 2021

A cura di:
Avv. Solange Faruggio